Der BGH hat am 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschieden, dass eine gleichzeitig mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung verbundene hilfsweise ordentliche Kündigung zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann und diese Kündigung durch eine Zahlung nach Kündigung nicht „geheilt“ werden kann.
In den entschiedenen Fällen hatten die Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, weil die Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug geraten waren. Nach Ausspruch der Kündigung zahlten die Mieter den ausstehenden Betrag und beseitigten damit nachträglich und rückwirkend den Kündigungsgrund für die außerordentlich fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Neben der außerordentlichen Kündigung hatten die Vermieter hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen und auch diese mit dem Zahlungsverzug begründet. Die Vorinstanz hatte noch entschieden, dass durch die nachträgliche Zahlung der Grund für die außerordentliche Kündigung beseitigt worden war und damit die hilfsweise ordentliche Kündigung mangels Kündigungsgrund ins „Leere“ gehe.
Dieses – auch der bisherigen Instanzrechtsprechung widersprechende – Verständnis hat der BGH nun endgültig verneint. Für die Praxis folgt daraus, dass die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur sicheren Beendigung des Mietverhältnisses immer mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden werden sollte.